房地产投资是有利可图的资产。然而，他们也会招致资本利得税，从而削弱你的利润。幸运的是，你可以采取减少资本利得税的策略，这样你就可以保留更多的钱。虽然美国国税局对短期收益和长期收益的征税方式不同，但你可以对两者都征收高税率。我们将解释短期和长期的资本收益，以及如何避免相关的税收花费你的胳膊和腿。
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什么是资本利得税?
当你从出售资产中获利时，你要缴纳资本利得税。你可以缴纳两种类型的资本利得税:短期和长期。短期资本收益来自于出售持有不到一年的资产。另一方面，长期资本收益来自持有资产一年或更长时间后出售资产。所以，如果你出售投资房产，你在出售之前拥有它的时间将决定你支付哪种资本利得税。
资本利得如何征税?
美国国税局将短期资本收益作为标准收入征税，这意味着你的所得税等级将决定你的税率。所得税率等级如下:10%、12%、22%、24%、32%、35%和37%。你的收入决定了你的资本利得税税率。
例如，假设你的日常工作收入为85,000美元。你在购买投资性房产9个月后出售，获得3万美元的利润。这笔买卖会带来短期的资本收益，当你报税时，你的收入是11.5万美元。此外，你是一个单一的申报者，把你收入的一部分放在24%的税率范围内。
相反，长期资本收益的税率与短期收益不同:0%、15%和20%，这取决于你的收入水平和申报状态。到2023年，年收入不超过44,625美元的单一申报人将获得0%的税率。年收入在44,626美元至492,300美元之间的单一申报人将缴纳15%的税。最后，收入超过492,300美元的单一申报者将缴纳20%的长期资本利得税。此外，年收入在12.5万美元或以上的单一申报者将为房地产资本收益支付3.8%的净投资所得税。
如果一对已婚夫妇在2023年共同报税，如果他们的收入不超过89,250美元，他们将缴纳0%的税。15%的税率适用于年收入在89,251美元至553,850美元之间的夫妇。如果年收入超过553,850美元，则适用20%的税率。
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如何限制房地产投资物业的资本收益
您可以使用多种策略来避免房地产的资本收益:
使用递延税资金
你不必用你银行账户里的美元投资房地产。相反，你可以使用你的个人退休账户(IRA)或401(k)。把投资利润存入你的投资账户可以让你的钱免税增长。另外，你的个人退休账户还能让你获得另一项税收减免。
让房产成为你的主要住所
美国国税局(IRS)对出售主要住宅免征资本利得税，已婚共同申报人免征50万美元，单身申报人免征25万美元。你还可以通过这种方式避免支付折旧扣除额的税。使用此选项意味着满足以下要求:
在过去五年中有两年或两年以上拥有该房屋
在过去五年中有两年或两年以上以该房屋为主要居所
你已经两年没有申请过主要居民豁免了
税收损失收获
税收损失收获是指故意出售一项资产以弥补损失，以减少另一项资产的利润。因此，你可以以低于购买时的价格出售房产，从而减少你的税收。
例如，假设你出售了一处房产，赚了3万美元。你不想为这笔收益纳税，所以你以比你支付的少25000美元的价格出售了另一处房产。因此，你要为5000美元的资本收益纳税。
1031交换
出租物业的折旧扣除有一个主要缺点:当你出售出租物业时，你需要为折旧金额纳税(如果你收到了)。幸运的是，1031交易所允许您规避这一规则。
1031交换是指用出售一项投资物业的收入购买另一项价值相等或更高的投资物业。这样，你就不用为先前的折旧扣除缴税了。如果你购买另一处价值相等或更高的房产，这一警告可以让你避免因折旧而缴纳所得税。
如何减少你的资本利得税
即使你不能完全避免资本利得税，以下策略也可以将你的资本利得税降到最低:
折旧扣除
美国国税局允许出租物业的业主从他们的收入中扣除年度折旧金额。扣除额来自租赁房产的预期寿命，美国国税局将其定义为27.5年。因此，您可以通过将租赁物业的价值除以27.5来计算折旧扣除(商业房地产使用39年的寿命数字)。
例如，假设你有一处价值25万美元的住宅投资房产。用这个数字除以27.5年的折旧扣除年限，你每年可以扣除9090美元。
扣减额
一般来说，你可以扣除管理物业的费用，从而减轻你的税务负担。经营房地产投资业务会产生差旅费、律师费和商业设备等成本。这些费用会累积起来，但它们不会伤害你的钱包，反而会带来税收优惠。
此外，你还可以扣除按揭利息和维修物业的费用。因此，保留详细的记录和保存每张收据对于申请尽可能多的扣除是至关重要的。
方法提升属性基础
改善你的房产在财务上有两个好处:这样做的成本可以减少你的资本利得税，而且改善可以提高你的房产价值。以下是如何提高你的财产基础:
新门窗
更新的电器，屋顶和地板
翻新管道、电气和暖通空调系统
向房地产经纪人支付佣金
鉴定、检验、法律服务费用
成交费用，包括产权搜索、托管和税费
底线
资本利得税会抑制你从房地产投资中获得的利润。幸运的是，多重扣除和税收策略可以降低你的税收负担。例如，你可以在出售房屋之前扣除折旧并将其作为主要住所。此外，升级你的房子可以提高你的财产基础，降低你的资本利得税。因此，在你的研究和记录保存彻底，以确保你最大限度地减少资本利得税的房地产投资是至关重要的。
房地产投资物业的资本利得税提示
你可以通过熟悉相关的税法来充分利用你的房地产投资。财务顾问可以帮助你了解你的财务状况，并充分利用你的纳税申报表。找一个合格的理财顾问并不难。SmartAsset的免费工具为您匹配最多三个为您所在地区服务的经过审查的财务顾问，您可以免费面试您的顾问匹配，以决定哪一个适合您。如果你已经准备好找一个能帮助你实现财务目标的顾问，现在就开始吧。
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如果你正在考虑开始房地产投资，明智的做法是先做足功课。使用本指南了解如何购买投资性房产。
房地产投资物业的资本利得税这篇文章首先出现在SmartAsset博客上。
